Исполнительный директор НП СРО МГУ «ЖКХ» Вера Михайловна Москвина:
Зарубежный опыт должен работать на благо России
Вера Михайловна – человек, увлеченный своим делом, ее время спрессовано до предела. Вот и сейчас наша беседа проходит в аэропорт у Внуково, где она в свойственной ей энергичной манере, работает с группой представителей управляющих компаний, вылетающих в Германию для участия в международном практическом семинаре по управлению недвижимостью в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Семинар проводится Гильдией, и Вера Михайловна не только его идеолог и организатор, но и руководитель поездки. Она должна обеспечить: комфортный вылет участников из России, реализацию намеченных мероприятий в Германии и благополучное возвращение группы на Родину. У нее все продумано и предусмотрено, вплоть до самых незначительных мелочей. И это правильно: каждому выезжающему за границу важно сознавать, что рядом находятся опытные сопровождающие, которые подстрахуют, подскажут и помогут при любых обстоятельствах!
Наш разговор начинается в суперсовременном авиационном терминале. Над нами - ажурный, парящий высоко над головой, потолок. Вокруг - бесконечные ряды регистрационных стоек с разноязычными названиями. Кажется, что Европа начинается уже здесь, и это сразу настраивает нас на деловую волну. |
Вера Михайловна, как Вы оцениваете степень интереса наших управляющих компаний к зарубежному опыту?
 Сегодня опыт Европейских стран в сфере управления жилой недвижимостью востребован как никогда. Число российских управляющих организаций, участвующих в соответствующих мероприятиях, из года в год демонстрирует устойчивый рост. И это понятно: на российском рынке управляющих компаний усиливается конкуренция, и чтобы выжить, надо перенимать наиболее эффективные подходы к управлению жильем, профессионально налаживать взаимодействие с собственниками, постоянно учиться и повышать квалификацию кадров.
Именно поэтому мы взяли курс на систематическое проведение семинаров с целью подготовки наших компаний к условиям усиления конкуренции на рынке жилищно-коммунального хозяйства, понимая, что это долговременная тенденция.
За три года Гильдией проведено более 20 семинаров в Германии, Финляндии, Австрии, Швейцарии и других странах. Мы продолжаем эту работу и, что называется, «наращиваем обороты».
В чем Вы видите особенности существующей практики управления недвижимостью в Европе в сравнении с отечественными реалиями?
В Европе уже много десятилетий функционирует развитый рынок по обслуживанию жилья. В этой сфере отработаны эффективные механизмы защиты прав как собственников, так и управляющих организаций, снижения эксплуатационных затрат, внедрения систем энергосбережения, новой техники и оборудования. Пожалуй, главная особенность европейцев – умение тщательно и, можно сказать, въедливо, считать деньги в каждом эксплуатационном звене. Разумеется, нормальную работу сферы жилищно-коммунального хозяйства обеспечивает и глубоко разработанная правовая среда, в которой каждой стороне легко найти «свою правду».
В России такой рынок только начинает складываться. И, к сожалению, пока у нас не работают экономические и правовые механизмы, которые отлажены в европейских странах. Собственно говоря, нашей целью и является содействие продвижению этих механизмов в российскую реальность, в деятельность управляющих компаний.
Как можно было бы определить атмосферу проводимых Гильдией семинаров, отношение зарубежных партнеров к представителям наших компаний?
 Во всех случаях мы ощущали исключительную доброжелательность наших зарубежных партнеров, их искреннее желание помочь российским специалистам в понимании и освоении лучшего европейского опыта. Кроме того, с их стороны мы видим глубокий интерес к России, к ее культуре и истории. А наши семинары оказались полезны и в человеческом измерении, мы начинаем лучше понимать друг друга, что также способствует формированию конструктивных профессиональных взаимоотношений.
Как можно охарактеризовать типичные практики взаимодействия собственников жилья и управляющих организаций в развитых странах?
Собственники жилья многих стран объединяются в некоммерческие, своего рода потребительские организации, создаваемые с целью управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения его эксплуатации и реализации других прав.
В Германии законодательно закреплены организационные принципы некоммерческих кооперативов: внутренняя демократия, экономическая поддержка членов кооператива, самоорганизация и взаимопомощь, солидарная ответственность. Гражданин Германии обязан вступить в товарищество вместе с приобретением жилья в собственность.
В Финляндии существуют квартирные акционерные общества. Сейчас их насчитывается около 70 тысяч. Примерно 70% из них пользуются услугами профессиональных компаний по управлению недвижимостью, а 30% - управляются самостоятельно.
Управляющая организация ежегодно отчитывается перед собственниками жилья по установленной номенклатуре финансовых и иных позиций и, в свою очередь, предоставляет жилищно-коммунальные услуги либо самостоятельно, либо по договору со специализированными подрядными компаниями.
Важная особенность: в Хельсинки всеми коммунальными системами владеет город. Это обеспечивает устойчивость ресурсоснабжения потребителей: без санкции города нельзя отключить, например отопление или водоснабжение. Все системы работают нормально, несмотря на то, что значительная часть электрогенерирующих мощностей в Финляндии - частная.
А в чем же секрет этой «нормальности» и откуда берутся деньги на поддержание коммунальной инфраструктуры?
Австрия: энергосбережение
Здесь самое большое в мире количество зданий с «нулевым» потреблением энергии - всего порядка одной тысячи коттеджей и многоквартирных зданий (стандарт «пассивный дом» - 10 квтч на 1 м² площади). Если в 1970-х годах технический стандарт составлял 200 квтч на 1 м² площади, то сейчас - 30 квтч. Работает важный механизм - программы субсидий, которые предоставляются при соблюдении указанных требований. |
Все просто - обслуживание жилищно-коммунального хозяйства в Финляндии, как и во многих других странах, давно уже стало цивилизованным бизнесом. А система управления строится по единому принципу минимизации издержек. Она ориентирована на повышение энергоэффективности коммунальной инфраструктуры и восприимчива к внедрению нового оборудования и передовых технологий.
Со стороны властей особое внимание уделяется развитию конкуренции между управляющими организациями и поставщиками ресурсов: у собственника есть право и все возможности выбрать наиболее выгодного поставщика услуг.
Что же касается инвестиций, то они приходят туда, где правовой режим прозрачен и стабилен, где гарантируется их возврат с обоснованной прибылью. Например, в свое время водоканал Хельсинки, принадлежащий городу, взял кредит в объеме 150 миллионов евро со сроком выплаты 20 лет и с учетом получаемых доходов, выполняет свои обязательства.
В большинстве европейских стран нет такого явления как массовые неплатежи. Там давно отработана эффективная система тарифов и разнообразных субсидий, льгот и кредитов.
Что касается очень больного для России вопроса о капитальном ремонте жилых домов, то, например, в Германии жестко установлено: накопления на капитальный ремонт должны находиться в пределах 0,4 – 0,8 евро в месяц на каждый квадратный метр жилья в зависимости от возраста и технических параметров дома.
У нас управляющие компании далеко не всегда уделяют внимание профессиональной подготовке кадров. Как это организовано в Европе?
Немецкие «мелочи»
Во многих подъездах жилых домов установлены датчики движения с автоматическим включением и отключение освещения, что резко снижает энергопотребление и увеличивает ресурс осветительных ламп. Выключатели кнопочные, со слаботочными реле - оборудование меньше изнашивается. Мусоропроводов нет - отсутствуют затраты на их ремонт и санитарную обработку. Для мусора используются, как правило, пластиковые контейнеры, которые очень долговечны и не требуют обслуживания. Доступ на контейнерные площадки для посторонних закрыт. Сбор мусора - исключительно раздельный и осуществляется самими жильцами. |
Законодательством многих стран установлены высокие требования к управляющему недвижимостью.
Так, в Германии руководитель должен иметь базовое высшее образование и квалификацию экономиста, инженера, юриста или социального работника. Есть требования и к личным качествам: бесконфликтность, коммуникабельность, способность к переговорам и др.
В целом ряде вузов и колледжей можно получить базовое образование, дающее выпускнику возможность начать работать управляющим недвижимостью.
Кроме того, профессиональные сообщества управляющих предлагают различные образовательные курсы: базовые и повышающие квалификацию.
Должна отметить, что в нашей Гильдии действует Учебный центр, где осуществляется профильная переподготовка работников жилищно-коммунального хозяйства по широкому кругу специальностей. С этой стороной нашей деятельности более подробно можно ознакомиться на нашем интернет-сайте.
На какую помощь в оформлении документов могут рассчитывать участники семинаров, и что включает программа выезда?
 Мы предоставляем участникам семинаров всю информацию по перечню необходимых документов для оформления выезда, оказываем визовую поддержку. По вылету из Москвы и до возвращения в столицу, группа обеспечивается трансфертами, гостиницей и питанием.
Программа включает встречи и обсуждения вопросов по тематике семинара с представителями властей, ведущими учеными, экспертами и специалистами.
Предусматриваются: встречи с руководителями местных органов власти, посещение объектов коммунальной инфраструктуры, участие в экскурсионной программе и знакомство с наиболее значимыми объектами культурного наследия страны пребывания.
О прохождении тематических курсов выдаются сертификаты наших зарубежных партнеров.
Для желающих участников проводится абсолютно бесплатная фото и видеосъемка, и они могут получить соответствующие материалы на память об этом коротком деловом путешествии.
И каковы отзывы участников семинаров?
 По итогам проведенных мероприятий в адрес Гильдии поступают многочисленные благодарственные письма от управляющих компаний, предложения об организации подобных мероприятий в различных странах Европы.
Дальновидные руководители управляющих компаний отлично понимают, что наш рынок жилищно-коммунального хозяйства движется в цивилизованном направлении, и те его черты, которые мы видим за границей, в самом ближайшем будущем станут нашей реальностью. И учиться работать на нем надо уже сейчас, опоздавшие проиграют.
Пользуясь случаем, обращаюсь к руководителям и специалистам управляющих организаций: участвуйте в наших международных семинарах. Мы гарантируем их профессиональную полезность, комфортность бытовых условий и насыщенность нашего краткого пребывания за границей. Уверена, каждая поездка запомнится Вам надолго!
Остается пожелать Вам, Вера Михайловна, успехов в Вашей интересной, хоть и очень непростой работе.
Вопросы задавал
заместитель исполнительного директора
НП СРО МГУ «ЖКХ» Ю.Ходырев | 
